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木造住宅の寿命は何…

住み始めた頃は綺麗だったマイホームにもいつかは寿命がきます。それだけではなく、経年劣化に伴って維持費が発生します。

当記事ではさまざまな視点から木造住宅の寿命について考えていきます。

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木造住宅の寿命は22年?

法定耐用年数は固定資産を使用可能な期間のことで、減価償却費の算定等において用いられる税法上の基準です。

木造住宅の法定耐用年数は22年と定められており、この数値が木造住宅の寿命として考えられることもあります。しかし、実際にはこの期間を過ぎて使われている住宅も多く、必ずしも住宅を利用可能な年数を表しているとは言えません。

より実状にあった寿命を考える上で重要な概念が「期待耐用年数」です。

期待耐用年数から考える木造住宅の寿命

期待耐用年数から考える

国土交通省が平成25年に発表した調査「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」で、木造住宅の「期待耐用年数」についての記述があります。

まずこの資料では、期待耐用年数について以下のように定義しています。

建築物の部位・部材又はシステムの性能低下に伴う安全性の低下、修繕費・運用費の増加、交換部品の不足、修繕不能等の問題を生じることなく、通常範囲内の維持管理により支障なくその機能を発揮すると期待できる、部材やシステムの耐用年数である。

国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」https://xn--mlit-pb4c.go.jp/common/001011879.pdf

期待耐用年数は「メンテナンスの適宜実施により住宅を通常通り使用することができる年数」と考えてしまって差し支えないでしょう。

また、この調査では期待耐用年数に対置される概念として、「物理的耐用年数」「経済的耐用年数」を提示しています。

経済的耐用年数期待耐用年数物理的耐用年数
住宅が市場性を持つ期間。経済的視点を重視メンテナンスの適宜実施により住宅を通常通り使用することができる年数。機能性の視点を重視。材料の物理的劣化に伴う耐用年数。工学的視点を重視
参考:国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」https://xn--mlit-pb4c.go.jp/common/001011879.pdf

木造住宅の期待耐用年数は50年〜

その上で、上記資料では木造住宅の期待耐用年数について躯体とパーツ別に分けて述べられています。

国土交通省「期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について」https://xn--mlit-pb4c.go.jp/common/001011879.pdf より引用

建築評価手法やパーツによって期待耐用年数が異なるため一概には言えませんが、躯体の期待耐用年数は少なくとも法定耐用年数で定められている年数よりは長くなっています。

建物の平均寿命についての調査結果

また、早稲田大学「建物の寿命と耐用年数」によると、木造専用住宅の平均寿命は2011年調査で65.03年となっています。

早稲田大学理工学部 小松幸夫教授「建物の寿命と耐用年数」http://www.f.waseda.jp/ykom/KO201603.pdf より引用

この結果から、実際の木造住宅の寿命は法定耐用年数よりも長いと推測ができそうです。

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参考文献

平塚市特集

【平塚駅】平塚駅周…

弊社は平塚市の物件をメインに取り扱っていますが、平塚市の土地相場は一体どのくらいなのでしょうか。

今回は公示価格の観点から、市内の中でもとりわけ人気が高い平塚駅周辺の土地相場について考えていきます。

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平塚市の土地相場 | 公示地価で考える

今回は公示地価を参考に、平塚市の土地の相場について考えていきます。

公示地価は毎年国土交通省が公示している、その土地の標準的な地価を表す指標です。

地価公示

地価公示法に基づいて、国土交通省土地鑑定委員会が、適正な地価の形成に寄与するために、毎年1月1日時点における標準地の正常な価格を3月に公示(令和4年地価公示では、26,000地点で実施)するもので、社会・経済活動についての制度インフラとなっています。

国土交通省「地価・不動産鑑定」https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/totikensangyo_fr4_000043.html より引用

公示地価は土地などの取引をする際の目安として用いられます。

「実勢価格」との違い

地価の指標として公示地価の他に「実勢価格」があります。

実勢価格はその土地が実際にどのくらいの価格で取引されたかを示す地価の指標です。

公示地価が土地の標準価格を示すものである一方、実勢価格は実際の取引価格を示すものであるという違いがあります。

なお、「平塚駅周辺」について今回は以下のような定義をします。

  • 最寄駅が平塚駅
  • 平塚駅までの距離が1.5km以内

参考:

全国平均:151,811円/m²

神奈川県の最新平均公示地価:26万0676円/m2

平塚駅北口エリアの公示地価

紅谷町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離
神奈川県平塚市紅谷町2番17外735,000(円/m²)平塚、 150m

明石町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離
神奈川県平塚市明石町24番25330,000(円/m²)平塚、 450m

八重咲町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離
神奈川県平塚市八重咲町21番4
267,000(円/m²)
平塚、 450m

八千代町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離
神奈川県平塚市八千代町1番14232,000(円/m²)
平塚、 550m

老松町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離

神奈川県平塚市老松町14番8
203,000(円/m²)平塚、 800m

見附町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離
神奈川県平塚市見附町43番4201,000(円/m²)平塚、 1200m

中堂

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離
神奈川県平塚市中堂68番4171,000(円/m²)平塚、 1,400m

平塚駅南口エリアの公示地価

夕陽ケ丘

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離
神奈川県平塚市夕陽ケ丘29番4223,000(円/m²)平塚、 800m

代官町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離
神奈川県平塚市代官町4番17外260,000(円/m²)平塚、 200m

桃浜町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離

神奈川県平塚市桃浜町145番11
225,000(円/m²)平塚、 650m

松風町

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離

神奈川県平塚市松風町97番4

257,000(円/m²)
平塚、 650m

高浜台

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離

神奈川県平塚市高浜台17番7外 

167,000(円/m²)
平塚、 1,300m

龍城ケ丘

所在・地番地価(円/m²)最寄駅 、駅までの距離


神奈川県平塚市龍城ケ丘94番17
185,000(円/m²)平塚、 1500m

平塚駅周辺の地価に関する考察

平塚駅北口から徒歩5分圏内の土地は特に高い

紅谷町を筆頭に明石町、八重咲町など平塚駅北口で徒歩5分(=400m)程度の場所は、軒並み全国平均よりも高い神奈川県の平均公示地価と比較しても高くなっています。

南口はそこまででもない?

その一方、平塚駅南口の場合は代官町(駅から200m)でも公示地価は260,000(円/m²)となっており、比較的落ち着いていると言えます。

基本的には駅からの距離が近いほど地価は高い

やはり、駅から近ければ近いほど地価は高くなり、逆に遠ざかると安くなります。

上に挙げた公示地価を考えると、平塚市の地価の目安は以下の通りになります。

駅からの距離地価の目安(円/m²)
〜500m260000円~
〜1000m200000円~260000円
〜1500m150000円〜200000円

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【コラム】家を買う…

マイホームの購入は人生において最も大きな買い物と言っても過言ではありません。そのため、マイホームを買うにあたってはタイミングが重要になります。

当記事では様々な視点から家を買うタイミングについて考えていきます。

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年齢から考える家を買うタイミング

まずは年齢から家を買うタイミングについて考えてみます。

国土交通省が公開している「令和4年度 住宅経済関連データ」によると、地域・種類別住宅購入者の平均年齢は以下のようになっています。

令和3年度全国三大都市圏首都圏
注文住宅44.045.346.8
分譲住宅41.342.6
中古住宅47.146.646.5
リフォーム住宅60.460.559.7
国土交通省「住宅と家計経済」https://www.mlit.go.jp/statistics/details/t-jutaku-2_tk_000002.html をもとにライター作成

このデータから考えると、住宅購入者のボリュームゾーンは30代後半〜40代後半くらいであると考えられます。

貯金から考える家を買うタイミング

続いて、貯金額から家を買うタイミングについて考えていきます。

国土交通省が発表した「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」によると、令和3年度に新築分譲住宅を購入した人の平均購入価格は–で、そのうち自己資金(=ローンを組まずに支払った額)は20.9%という結果でした。

物件の種類によって自己資金比率は若干異なりますが、これらを総合すると大体物件の価格の2~3割程度を用意した上で物件を購入していることになります。

国土交通省「令和3年度 住宅市場動向調査報告書」https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001477550.pdf より引用

また最近の傾向として、特に若い世代の間で自己資金なしで家を購入するケースも増えているようです。

頭金を多く用意できれば住宅ローンの幅も広がる

ただし、自己資金なしで家を購入することにはリスクもあります。

自己資金がない状態で家を買う場合、住宅ローンを組まざるを得なくなりますが、借入額が大きくなればなるほど金利は高くなります。

【参考】フラット35の借入金利水準(2023年1月現在)

融資率(借入額が住宅の建設費または住宅の購入価額に占める割合)金利の範囲最も多い金利
9割以下年1.680%~年3.270%年1.680%
9割以上年1.940%~年3.530%年1.940%

金利が高くなれば当然支払うべき金額も増えるので、月々の負担が重くなります。

何らかの事情で住宅ローンが支払えなくなってしまった時のリスクを考えると、自己資金なしでの家の購入は慎重にならざるを得ません。

頭金を多く用意できれば余裕ができる

反対に、家を買うときにある程度頭金を用意できれば、無理なく住宅ローンを組むことができます。

一般的に頭金の目安は、住宅の購入価額の20%程度と言われています。

最適なタイミングは人によって異なるが、ある程度資金の用意を

結局のところ、家を買う最適なタイミングは個人の人生設計によって異なります。

そのため、「〇〇歳になったら家を買うべき」と断言することはほぼ不可能です。

ただ少なくとも言えることは、家を買うにあたって資金は一定程度用意するべきだということです。

病気・失業など様々なイレギュラーに備えて、ある程度資金に余裕を持って家を買うことをおすすめします。

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マンションとアパー…

意外と知らないマンションとアパートの違い。当記事では、マンションとアパートそれぞれの定義、そして違いについて解説します。

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マンションとアパートの明確な違いはない

マンションは比較的高層の建物でアパートは低層の建物、というように各々でイメージがあるかと思いますが、実際にはマンションとアパートという言葉が、建築基準法などの法令によって明確に定義されている訳ではありません。

ただ、実際にはいずれも何かしらの法則に則って使い分けがされています。

次に、マンションとアパートを区別する二つの基準を示します。

建物構造に着目したマンションとアパートの違い

一般的にマンションとアパートは、建物構造によって分類がされる傾向があります。

具体的には、集合住宅のうち鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造および重量鉄骨造など頑丈な作りをしているものマンション木造・軽量鉄骨のものがアパートという分類になります。

鉄筋コンクリート住宅と木造住宅の違い

少し脱線しますが、鉄筋コンクリート住宅と木造住宅にはどのような違いがあるのでしょうか?

工事費用

費用面で考えると、基本的に木造住宅は鉄筋コンクリート住宅よりも安くなります。

令和3年度「建築物着工統計」によると、居住専用住宅における建物構造別の1㎡あたりの単価相場は以下の通りです。

なお、坪単価は「床面積の合計÷工事額予定額」で求めるものとします。

1㎡あたりの工事費予定額(㎡/万円)
木造17.3万円
鉄骨造25.7万円
鉄筋コンクリート26.4万円
鉄骨鉄筋コンクリート28.3万円
国土交通省「建築着工統計」https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&layout=datalist&toukei=00600120&tstat=000001016965&cycle=8&year=20211&month=0&result_back=1&tclass1val=0 より引用

木造住宅については使用する木材の価格によって幅がありますが、基本的には木造住宅よりも鉄筋コンクリート住宅などの方が工事費は高くなります。

つまり、おおむね木造住宅よりも鉄筋コンクリート住宅の方が工事費が高い分、家賃も高く設定される傾向があります。

防音性能

鉄筋コンクリート住宅と木造住宅の違いでよく言われるのは防音性能です。

基本的には、鉄筋コンクリート住宅は木造住宅と比較して防音性能が高い傾向があります。

アパートと比べてマンションは防音性能に優れている、と言われるのはこのような構造が関係しているというわけです。

階数に着目したマンションとアパートの違い

集合住宅のうち、2階建てのものをアパート3階建て以上のものをマンションと呼ぶことも多いです。

マンションvsアパート〜どっちがおすすめ?〜

以上を踏まえて、マンションとアパートのどちらが良いか考えていきます。

マンションに住むメリット

防音・遮音性能に優れている

とりわけ鉄骨コンクリート造のマンションの場合、構造上遮音性・防音性が高いため、そういった煩わしさをなるべく抑えることが可能です。

耐震・耐火性能に優れている

マンションは鉄筋コンクリート造などで頑丈な構造になっているので、アパートと比較して耐震性能に優れています。また、コンクリートなどでできているため、耐火性能も高くなっています。

マンションに住むデメリット

家賃や管理費が高い

マンションは構造上アパートよりも工事費や維持費がどうしても多くかかってしまうため、家賃や管理費は高めに設定される傾向があります。

アパートに住むメリット

家賃・管理費が安い

アパートに住む最大のメリットは、マンションと比べて家賃や管理費が安いという点です。

特に都市部のマンションは賃料が高いので、生活のための出費を削れるという点でアパートは優れています。

アパートに住むデメリット

防音性能が低い

アパートの多くは木造住宅です。木造は防音性能が弱いため、どうしても音漏れしやすくなりがちです。

木造アパートに住む場合は、外や隣の部屋に音が漏れないようにするための対策が必要になります。

耐震・耐火構造に問題あり

アパートは基本的に木造住宅です。

木造住宅は燃えやすく、また鉄筋コンクリート造の建物と比較すると耐久性が低いため、耐震性能・耐火性能にはどうしても難があります。

まとめ | マンションとアパートの違いは構造と階数

以上をまとめると、一般的に集合住宅のうちマンションは「3階建て以上、鉄筋コンクリート造などの頑丈な構造」のもので、アパートは「2階建て、木造、軽量鉄骨造」のものという使い分けがされている、となります。

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マンションでインタ…

マンションに住む際に気掛かりなのがインターネット。

マンションでインターネットを使う方法は主に「無料で提供されているインターネットを使う」「個別にプロバイダと契約する」の2つがあります。

そこで今回はこの2つを比較し、それぞれのメリット・デメリットなどを説明します。

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マンションでインターネットを使う方法2つ

マンションでインターネットを使う方法は主に2つあります。

  • マンションに設置されている無料インターネットを利用する
  • 個別にプロバイダと契約する

マンションの無料インターネットを利用する

マンションによっては「インターネット無料」と銘打って、マンション単位で契約しているインターネット回線を入居者に無料で提供している場合があります。

通信費を大幅に削減できる

読んで字の如く、無料でインターネットを利用できるのが最大の特徴です。

プロバイダと契約する場合は、月額3000~5000円程度の料金を負担する必要がある他、工事費用も別途かかってきます。

こういった費用を削減できるという点が、無料インターネットを利用する何よりのメリットと言えます。

入居後すぐにインターネットを利用できる

プロバイダと契約する場合は開通工事を経る必要があり、光回線の場合工事に1ヶ月前後を要すると言われています。

その点、無料インターネットは元々マンションに備え付けられているものになるため、入居してすぐにインターネットを利用可能です。

回線の利用状況に影響されやすい

ただし、マンションの無料インターネットにはデメリットもあります。無料インターネットの難点として最も指摘されるのが、回線速度の問題です。

マンションの無料インターネットは、入居者でインターネット回線を共有していることになるため、通信速度は回線の利用状況に左右されやすくなります。

そのため、インターネットのアクセスが集中する時間帯には、回線速度が遅くなる、接続状況が不安定になるといった問題が生じることがあります。

普段インターネットをあまり使わない人におすすめ

マンションの無料インターネットは、普段ほとんどインターネットを利用しない方、また動画の閲覧やオンラインゲームなど大量のデータの送受信を伴う作業をしない方におすすめです。

個別にプロバイダと契約して利用

マンションに無料インターネットが用意されていない場合は、自らプロバイダと個別に契約してインターネット回線を引く必要があります。

また、無料インターネットが備え付けられているマンションでも、後述の理由により個別に契約をする人もいます。

好きなプラン・プロバイダを選べる

自分でプロバイダと契約するメリットとしては、好きなプランやプロバイダを自由に選べるという点が挙げられます。

マンションの無料インターネットの場合、マンション側で一括契約しているプロバイダしか選べません。その一方で、個別に契約すればプロバイダや回線速度などを自由に選べます。

回線が安定しやすい

マンションの無料インターネットと異なり、自分で契約した回線であればアクセス人数も限られるため、回線は比較的安定しやすいというメリットがあります。

仕事や趣味でインターネットをたくさん使う方におすすめ

マンションの無料インターネットと比較して、個別契約した回線は接続が安定しやすいほか、任意のプロバイダ・プランを選べるので、仕事や趣味でインターネットをたくさん使う方にはおすすめです。

特に大量のデータの送受信、オンラインゲーム、高画質動画の視聴などを行う方は回線速度の速いプランに契約するのがおすすめです。

お使いのインターネット速度を計測する方法

ところで、インターネットの速さはどのようにして計測できるのでしょうか。

そこで役立てたいのが「Fast.com」。

このサイトにアクセスするだけで、現在お使いのインターネット回線の速度を計測できます。

Fast.comの結果の見方

Fast.com より一部修正の上引用

Fast.comで出た結果の見方は以下の通りです。

1.ダウンロード(下り速度)

コンテンツをダウンロードする時の速度です。

この数値が高ければ高いほど、ダウンロードが速い、つまりは読み込み速度は速くなります。

2.レイテンシ

レイテンシとは、あるデータを要求してから実際にデータが返ってくるまでの時間を指します。「遅延」という言い方をしてもいいかもしれません。

これらの数値が小さければ小さいほど、通信の遅延が小さくなります。

3. アップロード(上り速度)

アップロードはこちらからデータを送る速度を指します。

この数値が高いと、早くデータが転送できます。

インターネット速度の目安

フレッツ光HPによると、インターネット速度(ダウンロード)の目安は以下の通りです。

使用用途ダウンロード速度
メール・チャットの利用1Mbps以上
Webサイトの閲覧10Mbps以上
Web会議やオンライン配信15Mbps以上
動画閲覧25Mbps以上
オンラインゲームのプレイ100Mbps以上
フレッツ光「インターネットの回線速度が遅い?
目安と7つの対処方法を解説!」https://flets.com/column/internet_speed/ をもとにライター作成

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サービスルーム(S…

「3LDK+2S」「2LDK+S」のように、間取りに”S”とついている場合がありますが、これは「サービスルーム」を指しています。

意外と知らないサービスルーム。今回は間取りでよく見かけるサービスルームの定義、またその使い方について解説していきます。

サービスルームは建築基準法を満たさない部屋のこと

結論、サービスルームは居室とならない部屋、つまりは建築基準法における居室の基準を満たさない部屋のことを指す言葉です。

建築基準法では、以下のように「居室」となる部屋の定義がなされています。

居室 居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室をいう。

建築基準法第二条四項

また、建築基準法には居室について以下のような要件が定められています。

第二十八条 住宅、学校、病院、診療所、寄宿舎、下宿その他これらに類する建築物で政令で定めるものの居室(居住のための居室、学校の教室、病院の病室その他これらに類するものとして政令で定めるものに限る。)には、採光のための窓その他の開口部を設け、その採光に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、住宅にあつては七分の一以上、その他の建築物にあつては五分の一から十分の一までの間において政令で定める割合以上としなければならない。ただし、地階若しくは地下工作物内に設ける居室その他これらに類する居室又は温湿度調整を必要とする作業を行う作業室その他用途上やむを得ない居室については、この限りでない。

 居室には換気のための窓その他の開口部を設け、その換気に有効な部分の面積は、その居室の床面積に対して、二十分の一以上としなければならない。ただし、政令で定める技術的基準に従つて換気設備を設けた場合においては、この限りでない。

建築基準法第二八条

上記のように、居室においては採光のための窓や開口部の大きさは、床面積の7分の1以上でなければならないと定められています。

サービスルームは、この条件を満たさない部屋のことを指します。しだがって、サービスルームは居室の扱いにはならないので、部屋数には含まれず、不動産広告にも「S」「納戸」というように記載されています。

必ずしも部屋として利用できない訳ではない

とはいえ、あくまで居室ではないだけで、部屋であることには変わり無いため、後述するようなさまざまな使い道で活用できます。

サービスルームと納戸は同じ?

サービスルームと似たような用法で使われる言葉に「納戸」があります。

納戸も居室の要件を満たさない部屋の名称として用いられます。そのため大体の意味はサービスルームと同じで、両者に明確な区別はありません。

強いて言うなら、サービスルームと納戸は物件の雰囲気によって使い分けがされています。

具体的には洋風住宅であればサービスルーム、日本家屋では納戸と呼ばれることが多いようです。

サービスルームのメリット2つ

家賃が比較的安く設定されている

これはどちらかというとサービスルームのある物件のメリットですが、サービスルームのある物件は価格が比較的安くなります。

サービスルームは居室としてカウントされないため、例えば4つ部屋がある場合でも「4LDK」と「3LDK+S」では、後者の方が物件価格が安くなる傾向があります。

収納のスペースを拡張できる

サービスルームは主に収納スペースとして活用することが期待されます。

家に長く住めば住むほど収納スペースの不足は問題になるので、収納スペースが広がるのは嬉しいですね。

サービスルームのデメリット2つ

日当たりが悪い

サービスルームは採光条件の悪さにより居室として扱われない部屋のことです。

そのため、どうしても日当たりは悪くなってしまいます。

風通しが悪い

サービスルームは開口部がない、またあっても小さいので換気性能も悪くなってしまいがちです。

日当たりが悪いことも相まって、長期間の作業などにはあまり向かないこともあるかもしれません。

サービスルームにはエアコンを付けられない?

サービスルームは居室ではないため、広さによってはコンセントや電話回線などの設備が用意されていないことがあります。そういった場合は、エアコンやテレビなどの家電の設置ができないので注意が必要です。

サービスルームの使い方3選

物置として利用

サービスルームの使い道として最も考えられるのは、服などを収納するスペースとしての利用です。

特にサービスルームが狭く、部屋として利用することが難しい場合はクローゼット代わりとして活用するのが無難と言えるでしょう。

ワークスペースとして利用

もしサービスルームに十分な広さがあれば、テレワークや勉強などのためのスペースとして用いることも考えられます。

「寝室で仕事はしたくないけど、リビングは賑やかで集中できない・・・」という方におすすめです。

ただし前述のように、コンセントなどが設置されていない場合は、光が入りにくいこと、また換気性能が悪いことも相まってワークスペースとしての利用は難しいでしょう。

趣味のスペースとして利用

コレクションを保管したり、シアタールームとして活用したりするための趣味のスペースとして活用するのも1つの選択肢です。

まとめ | サービスルームは居室ではない部屋

サービスルームは部屋の内、採光条件を満たさないことにより居室として見做されない部屋のことを指します。

日当たりや風通しなど難点もありますが、様々な用途で活用されることが期待できます。

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