うーちゃん豆知識

うーちゃんの豆知識~住まいの買い替え・タ…

不動産の買い換え「売却・購入」どちらが先行?

 

お住み替えをご検討中の方、

今の住まいを売却するのが先か、または購入が先か…。

効率よく、最低限のリスクで、スムーズにお引っ越ししたいと思うと悩みますね。

 

不動産の買い換えには次のパターンがあります。

  • 売却先行
  • 購入先行
  • 購入先行(つなぎ融資)

 

まず、売却先行の場合

メリットとしては、売却金額が決定するので、次に購入する物件に充てられる資金の計画が立てられること、

また、売り急ぐ必要が少ない為、納得のいく金額での売却がしやすいと言う事です。

デメリットとしては、自宅を引き渡すまでの間に次の住まいが決まらなければ、一時仮住まいに引越す必要があり、

その場合は賃料・引越代など余計な支出が発生します

 

※引渡期日を長めに取ることで解決できる場合もあるので、売却をお願いする不動産会社に

事情をよく伝えておくことをおすすめします。

次に、購入先行の場合

メリットは、すでに住み替え先が決定していることで、仮住まいなどの無駄な支出が抑えられ、

スムーズにお引っ越しができること、また、購入物件を探す期限がないので、

じっくりと希望物件を探すことができます

デメリットは、新しい物件の残金の支払いまでに売却が完了していなかった場合、つなぎ融資の利用など、

資金調達の方法を調整しなければならないという事です。

※ローンが完済している・自己資金にゆとりがある方にとっては購入先行し、落ち着いてから売却でもよいですね。

そして、購入先行(つなぎ融資)の場合

つなぎ融資とは、購入物件が先に決まって、前の住まいの売却が完了していない場合に使う一時的なローンのことです。

※つなぎ融資には諸費用・利息が必要です。

しかしながら、つなぎ融資の金利は高めに設定されている場合が多く、融資期間が6ヶ月ほどに設定されていること、

地方ではほとんど利用できないので注意が必要です。

 

つなぎ融資の条件には期間以内に売れなければ不動産会社による買い取りを条件にしているケースも多く、

その場合は相場の70%ほどの買い取り額となります。

よほど売りやすい物件(駅近・人気エリア・築浅・大手ハウスメーカーの注文住宅・ブランドマンション等)でなければ

損をしてしまう可能性が高いと言えます。

 

※注文住宅購入の際にもつなぎ融資を利用する場合があります。

住宅ローンの実行は建物が完成した状態で抵当権を設定してはじめて融資が実行できます。

しかしながら、家を建てる過程の中で建築業者に支払う着手金・中間金を支払う場面が出てくるので、

その際に住宅ローンを設定する事を前提に融資するローンとして、つなぎ融資を利用することがあります。

不動産に長年携わっている不動産業者の担当でも「いつ売れるか・いつ買えるか」を予測する事はとても難しいです。

その上で、確実な資金計画の基、どちらも納得のいく取引をする為には、

市場を把握している地域の不動産会社と密に相談しながら、タイミングを見極める事がカギになってくると思います。